Voor het eerst in jaren lijkt de vastgoedmarkt af te koelen. Tegelijk pieken de prijzen van bouwmaterialen. Is het dan niet beter om te wachten met kopen?

The only way is up! Die hitsingle uit de 'jaren 80 was decennialang de perfecte match voor onze vastgoedmarkt. Wat er ook gebeurde, de huizenprijzen in ons land bleven onverstoord stijgen. Zelfs een wereldwijde pandemie kon daar niets aan veranderen. Tijdens de stormloop die daarna losbrak, werden de huizen en appartementen gemiddeld nog eens 6 tot 7 procent duurder.

Tot het Russische leger eind februari plots Oekraïne binnenviel en kandidaat-kopers begonnen te twijfelen. Wat zich in maart meteen vertaalde in een trendbreuk. Niet alleen het aantal vastgoedtransacties daalde in Vlaanderen voor het eerst sinds lang (-3,5 procent), de huizenprijzen stegen steeds minder snel en botsten in sommige regio's zelfs tegen een plafond. Als we de inflatie meerekenen, dalen de prijzen voor appartementen inmiddels in alle Vlaamse provincies.

Dat zal kandidaat-kopers ongetwijfeld nog harder doen nadenken. Is het wel een goed moment om een huis of appartement te kopen? Brandstof, energie, voeding … Alles wordt duurder. Kandidaat-kopers stellen zich niet alleen vragen over hun aankoopbudget, maar ook over de omvang van hun renovatiebudget. Want niet alleen de inflatie, ook de rente stijgt. Lenen bij de bank wordt een stuk duurder dan een jaar geleden. Zelfs bouw- en isolatiematerialen zijn inmiddels erg schaars en dus peperduur geworden. Zolang de oorlog in Oekraïne blijft duren en China grootsteden als Shanghai lamlegt met strenge lockdowns, zal dat wellicht niet snel veranderen. Is het dan niet verstandiger om te wachten tot de vastgoedprijzen in Vlaanderen écht beginnen te zakken en alles opnieuw wat goedkoper wordt?

Nog hogere rente

Het antwoord op die vraag is grotendeels negatief. De rente voor een vast woonkrediet op 20 jaar is volgens de rentebarometer van de Immotheker in één jaar gestegen van 1,20 naar 2,24 procent. Dat weegt op het aankoopbudget. Wie nog langer wacht, riskeert straks een nog hogere rente te betalen. De kans dat de hypotheekrente op de korte termijn zakt, is namelijk heel klein. Door de toenemende kerninflatie en de krappe arbeidsmarkt zijn de centrale banken van verschillende landen al gestart met renteverhogingen. Die trend zal zich wellicht alleen maar doorzetten, ook in de eurozone. Al betekent dat niet dat de rente even snel zal stijgen als de voorbije maanden.

Wie wacht met kopen, dreigt zich twee keer in de eigen voet te schieten: er moet meer betaald worden aan de bank en de woningprijzen dalen nog niet meteen.

“De financiële markten houden nu al rekening met twee renteverhogingen door de ECB. Die zijn al grotendeels ingecalculeerd in de huidige, duidelijk hogere rentestand”, verduidelijkt Peter Vanden Houte, hoofdeconoom bij ING België. “Maar op de lange termijn verwacht ik toch een verdere rentestijging. Over zes maanden tot een jaar zie ik er nog een kwart tot een half procent bijkomen.”

De vraag is bovendien of de huizenprijzen de komende maanden écht zullen zakken. Roel Helgers, vastgoedeconoom bij Matexi, denkt van niet. “Onderzoek van de KU Leuven wijst uit dat de prijzen op de vastgoedmarkt in een opwaartse markt sterk samenhangen met de rente. Maar in een dalende markt is de correlatie veel minder sterk. Veel verkopers willen namelijk geen verlies slikken. Een appartement dat 300.000 euro kost, zullen ze niet verkopen voor 290.000 euro. Daardoor is een prijscorrectie vaak minder sterk en komt ze pas lang na de rentestijging.”

Vanden Houte zit op dezelfde lijn, zij het met andere argumenten. “Ik verwacht voorlopig niet dat de huizenprijzen zakken, wel dat ze minder snel zullen stijgen. Voor een echte vastgoedcorrectie is een katalysator nodig. In het verleden was dat meestal een economische recessie, gekoppeld aan een stijging van de werkloosheid. Dat zie ik nu nog niet meteen gebeuren. Integendeel, de arbeidsmarkt is erg krap, waardoor veel mensen blijven zoeken naar een woning. Alleen als de gaskraan vanuit Rusland volledig dichtgaat, zou dat kunnen veranderen. Dan dreigt wel een recessie.”

Twee markten

Wie dus wacht met kopen, dreigt zich twee keer in de eigen voet te schieten. Er moet meer betaald worden aan de bank en de woningprijzen dalen nog niet meteen. Hoogstens komt er een adempauze in de lange spurt naar boven. Bovendien is de hoge inflatie voor kandidaat-kopers eerder een voordeel dan een nadeel. “Door de hoge inflatie is de reële rente sterk negatief, wat het vandaag aantrekkelijk maakt om te lenen”, merkt Vanden Houte op. “En door de automatische loonindexering wordt een lening bij de bank afbetalen almaar makkelijker: het vergt een steeds kleiner deel van je loon.”

Conclusie

Wachten met de aankoop van een huis of appartement is niet nodig, ook al zijn de huizenprijzen vandaag structureel hoog. Wel zien Vanden Houte en Helgers door de structureel hoge energiekosten op termijn een duidelijke tweedeling op de Belgische vastgoedmarkt ontstaan. Enerzijds zijn er de goed geïsoleerde huizen en appartementen die goed in de markt liggen en waarnaar zeer veel vraag is, anderzijds zijn er de slecht geïsoleerde en verouderde woningen waarvoor er steeds minder belangstelling is. Gezien de dure renovatiekosten zal vooral die vastgoedcategorie wellicht de vraagprijs wat moeten temperen.

Bron: Het Nieuwsblad.